Suunnitteletko asuntokauppaa?

Suunnitteletko asuntokauppaa?

Olen hoitanut asuntokauppariitoja jo 25 vuoden ajan. Voin kokemusteni pohjalta nostaa esille eräitä asunnon ostajalle keskeisiä kysymyksiä, joihin jokaisen asunnon ostajan tulisi hankkia vastaukset ennen asunnon ostopäätöstä. Lue tämä kirjoitukseni tarkoin, mikäli harkitset omakotitalokiinteistön tai rivitaloasunnon kauppaa.
Erityisesti omakotitalo- ja rivitaloasunnon ostopäätöstä tehtäessä tulee kiinnittää huomiota rakennuspaikkaan. Valitettavasti kaavoituksessa parhaan mahdollisen rakennusmaan osoittaminen pien- ja rivitalojen rakennuspaikoiksi ei aina toteudu. Tämän seurauksena myös Oulun talousalueella on jatkuvasti myytävänä ongelmakohteita. Suurimpana ongelmana on maakosteus, mutta myös kantavuusongelmia esiintyy. Märkään maaperään perustettu rakennus kastuu. Tämä on itsestäänselvyys.

Useiden rakennusalan asiantuntijoiden mukaan rakennuksia voidaan sijoittaa turvallisesti ns. lanttopaikkoihin huolehtimalla tontin ja rakennusten perustusten kuivatuksesta ja suojaamisesta. Tähän en enää itse usko. Huonolle rakennuspaikalle sijoitetun rakennuksen jatkuva onnistunut kuivattaminen on työläs tehtävä, eikä se tahdo onnistua. Märkään maapohjaan perustettu talo on kuin puolittain rannalle vedetty vene, johon kertyy jossain vaiheessa vääjäämättä vettä, vaikka kuinka kuivatettaisiin. Kelvottomaan maaperään perustettu rakennus tulee kiertää kaukaa. Olisi toivottavaa, että tulevaisuudessa maankäytön suunnittelu ohjautuisi paremmin ja että asuinrakentaminen suuntautuisi parhaiten siihen soveltuville alueille.

Rakennuspaikan tarkastamisen jälkeen huolellinen ostaja tutkii rakennukset. Hyvä rakennuspaikka voi antaa anteeksi joitain rakennuksen perustamistapaan liittyviä puutteita, mutta pääsääntönä on rakennusten, kuten rakennuspaikankin kohdalla se, että huonosti tehty rakennus tulee myös kiertää kaukaa. Sotiemme jälkeen Suomessa rakennettiin pientalorakennukset aina 1980-luvulle asti usein amatöörivoimin ja se näkyy. Kunnallinen rakennusvalvonta ei ole tae sille, että kaikki rakentaminen olisi järkevää. Valitettavasti rakennusalalla on myös toimijoita, jotka säästävät rakennuskustannuksissa aina kun silmä välttää. Piileviä rakennusvirheitä on vaikea havaita jälkikäteen rakenteita rikkomatta. Rakennusalan asiantuntija kykenee usein paikallistamaan rakennuksen riskirakenteet tutkimalla huolellisesti kohteen rakennuslupasuunnitelmat. Kohdalleni on tosin osunut sellaisiakin kohteita, joissa rakennuslupasuunnitelmista oli tietoisesti poikettu.

Yleensä rakennusvirheet ovat seurausta kelvottoman rakennuspaikan valinnasta, pientalourakoitsijoiden kiireestä tai ammattitaidottoman työvoiman käytöstä. Vielä tässäkin kohtaa on korostettava, että kelvottomalle rakennuspaikalle ei hyväkään rakentaja saa yleensä rakennettua toimivaa rakennusta. Omalle kohdalleni on sattunut muun ohella seuraavia rakennusvirheitä;

– tontin kuivatus on laiminlyöty,
– talo on rakennettu virheellisesti liian alhaiseen korkeusasemaan ympäröiviin maanpinnan ja rakennusten korkeusasemiin nähden,
– rakennuksen perustusten kuivatus on laiminlyöty,
– talon perustustapa ei sovellu rakennuspaikan olosuhteisiin,
– talon alapohjarakenne ei sovellu rakennuspaikan olosuhteisiin,
– talo on rakennettu pettävälle maaperälle, jonka seurauksena talo vajoaa,
– talon ulko- ja/tai sisäseinärakenteet on perustettu lattiapinnan alapuolelle,
– talon sisäseinät on valettu lattialaatan sisään,
– rakenteiden kosteuskatkot puuttuvat,
– rakenteisiin tehdään kylmäsiltoja,
– talon lämmöneristeet asennetaan huolimattomasti,
– höyrynsulkumuovit asennetaan väärin,
– talon perustusten alle tai alapohjarakenteisiin jätetään pilaantuvaa materiaalia,
– ulkoverhouksen tuuletusvälit tukitaan tai jätetään kokonaan toteuttamatta,
– suunnitellusta ulkoseinien rakennevahvuudesta poiketaan,
– märkätilojen vesieritys tehdään huolimattomasti,
– märkätilojen lattiakallistukset tehdään vajaiksi,
– märkätilojen lattiakaivot asennetaan huolimattomasti,
– märkätilojen seinät tehdään puurunkoisina paikkoihin, joissa ne eivät toimi,
– ulkoverhoukseen jätetään aukkoja, joista sade- ja sulamisvedet ohjautuvat rakenteisiin,
– talon ilmastointikanavat eristetään puutteellisesti,
– talon sisäverhous, listoitus- ja rasiointi kiinnitetään brutaalisti ampumalla seinät täyteen nauloja ja ruuveja, jotka rikkovat höyrynsulkumuovin,
– talon ikkunat ja ovet asennetaan ja eristetään huolimattomasti,
– talon katon vesikate tehdään huolimattomasti,
– maanpinnan kallistusten toteuttaminen talon ympärillä laiminlyödään,
– talon perustusten kuivatus (salaojitus) jätetään asentamatta tai asennetaan huolimattomasti,
– talon katolta tulevat sade- ja sulamisvedet johdetaan talon perustuksia vasten,

Valitettavasti luettelo ei ole tyhjentävä.

Pientalo-ostajan ei kannata tehdä ostopäätöstä yksin kiinteistövälittäjän myyntiesitteen pohjalta. Kiinteistövälittäjien ammattitaito on paranemaan päin, mutta alalla on yhä kaupanedistäjiä, jotka eivät noudata kaikilta osin hyvää välitystapaa. Ennen pientaloasunnon ostopäätöksen tekemistä on syytä perehtyä rakenneasiantuntijan laatimaan kuntotarkastusraporttiin. Jos kuntotarkastusta ei ole tehty, teettäkää se. Pelkkä rakenteista avaamatta tehty kuntoarvio ei yleensä anna riittävää kuvaa kohteesta. Itse nimitän näitä kuntoarvioita tapettitarkastukseksi. Ostajan kannattaa aina vaatia kohteesta tehtäväksi rakennusalan riippumattoman asiantuntijan perusteellinen kuntotarkastus, jossa otetaan kantaa myös rakennuksen suunnitelmiin ja rakennustapaan. Vähintäänkin kuntotarkastusraportissa tulisi luetella kohteen mahdolliset riskirakenteet ja lisätutkimustarpeet.

Asuntokauppamarkkinoilla on yhä ostajan ja myyjänkin oikeusturvaa vaarantavia olennaisia puutteita, joista ei näytetä pääsevän millään eroon. Kaavoituksen ja julkisen rakennusvalvonnan suojavaikutukseen ei voi aina luottaa. Rakennusalalla on koko joukko kelvottomia urakoitsijoita, jotka pitäisi saada yleisen edun nimissä liiketoimintakieltoon ja pois alalta. Harmaalla alueella toimivat välittäjät ja kuntoarvioitsijat ovat myös löytäneet toisensa liiankin hyvin.

Kun vahinko tapahtuu ja ostaja tekee systeemiin luottaen luokattoman kohteen ostopäätöksen, on seurauksena usein se, että riita kärjistyy. Valitettavan usein konfliktia ruokkivat rakennusalan asiantuntijat, jotka tehtailevat tilaajan intressiin sopivia korjaustarvelausuntoja. Yleensä rakentaja/myyjä hankkii lausunnon, joissa tuetaan halvinta mahdollista korjaustapaa. Esimerkiksi rakennuksen alapohjaan liittyvien kosteusvaurioiden korjaamiseen esitetään usein ns. kapselointimenetelmää, joka on täyttä humpuukia. Se tarkoittaa käytännössä sitä, että varsinaiset rakennusvirheet ja niiden syyt jätetään korjaamatta ja sen sijasta rakenteita tiivistetään asunnon sisältä käsin siten, etteivät haitalliset mikrobien aineenvaihduntatuotteet pääsisi rakennuksen sisäilmaan. Tällaisen korjaustavan esittäminen on harhaoppia, koska täysin ilmatiiviitä talorakenteita ei ole olemassakaan.

Joissain taloissa lähes ilmatiiviitä alapohjarakenteita vastaavia ratkaisuja toteutetaan yhdistämällä mahdollisimman tiiviiksi tehtyyn uuteen alapohjarakenteeseen koneellinen alapohjan tuuletus, jolloin esim. maasta nousevat haitalliset kaasut saadaan suurimmaksi osaksi ohjattua talon alta ulkoilmaan. Uudisrakentamisvaiheessa tällaisen rakennustavan toteuttaminen on kohtuukustannuksin toteutettavissa. Ei kuitenkaan korjausrakentamisessa. Sen vuoksi kaikki toimet tulisi kohdistaa ennakoivasti hyvään kaavoitukseen ja rakennuspaikkaan sopivan perustamistavan valintaan.

Liian usein talokauppariidat päätyvät tuomioistuimiin, jotka ovat ns. asiantuntemattomuusorganisaatioita. Tuomioistuimessa rakennusvirheen merkityksellisyys saattaa hyvinkin jäädä arvioitavaksi tuomarille, jolla ei ole lainkaan rakennusalan koulutusta saatikka kokemusta. Tuomioistuimissa asuntokauppariitoja ratkaisevat tuomarit toimivat parhaan kykynsä mukaan vapaan todistusharkinnan valaisemina. Se ei kuitenkaan takaa sitä, että kaupan osapuolet saisivat aina hakemaansa oikeutta. Kokemukseni perusteella voin todeta, että juuri asuntokauppariidoissa virheellisiä tuomioita syntyy eniten. Asiantilaa edistäisi, mikäli asuntokauppariitoja käsitteleviin tuomioistuinten kokoonpanoihin lisättäisiin riippumaton rakennusalan asiantuntija.

Oma esitykseni on, että vastuulliset kiinteistönvälittäjät ryhtyvät noudattamaan kirjaimellisesti hyvää välitystapaa ja huolehtivat osaltaan siitä, että kaupan kohteesta laaditaan hyvän välitystapaohjeen mukainen kuntotarkastus, joka tehdään asuntokaupan kuntotarkastuksesta laadittujen LVI- ja KH – kortistojen ohjeiden mukaan. Mikäli myyjä ei tähän suostu, tulisi välittäjän aina ilmoittaa tästä ostajalle ennen kaupan päättämistä. Vuosikymmenien aikana olen tutustunut toimialueellani lukuisiin erittäin päteviin kiinteistönvälittäjiin ja asiansa osaaviin rakennusalan asiantuntijoihin, joita suosittelen tämän tästä asiakkailleni, jotka ovat ostamassa tai myymässä asuntoa. Hyvin tehty asuntokauppa on aina myyjän ja ostajan yhteinen etu.

Jälkikäteiset asuntokauppariidat pitäisi pyrkiä välttämään kaikin ennakollisin keinoin. Oikeudenkäyntiin liittyvät epävarmuustekijät, oikeudenkäyntien hitaus sekä kustannukset puoltavat myös sitä, että asuntokauppariidoissa pitäisi tutkia välimiesmenettelyn käyttöä vaihtoehtoisena riidanratkaisutienä. Olen vakuuttunut, että asuntokauppariidoissa välimiesmenettely olisi parempi riidanratkaisutie, kuin yleinen alioikeus.

Timo Nikula
asianajaja, varatuomari, Oulu

Comments are closed.